2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******
1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。
开发投资增速“跌”入两位数
2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。
从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。
“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。
房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。
中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。
商品房销售延续跌势
寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。
在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。
“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。
严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。
供应端修复晚于销售端
对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。
短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。
在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。
科学精准有序迎春运******
【财经论语】
作者：甘家华（交通运输部规划研究院高级工程师）
春运被称为“人类规模最大的周期性迁徙”，关系亿万人民群众切身利益，关乎社会安定和谐。2023年春运是疫情防控进入新阶段后的第一个春运，是近年来情况最复杂、困难挑战最大的一次春运，科学精准、有力有序做好春运工作意义重大。
从客流规模看，2023年春运客流从低位运行快速反弹，客流总量大幅增长，预计客运总量将达20.95亿人次，较2022年同期增长99.5%，恢复到2019年同期的70.3%。目前，春运首日客流已达3473.6万人次，开始快速增长。从出行结构看，铁路客流占比预计为18%左右，其中长距离出行将明显增多；道路客运继续承担大量中短途出行任务，占比约80%。受居民消费升级、春节假期高速公路小客车免费等影响，自驾车等个性化出行比例将持续高涨，预计高速公路小客车日均流量约2620万辆。从客流构成看，群众累积的回乡过年需求集中释放，预计探亲流约占春运总客流55%，务工流约占24%，旅游流和商旅出行分别约占10%，目前热门旅游城市已出现预订高峰；多数高校春运前已放假，对客流总体影响较小。从时空分布看，节前以特大城市、省会城市向周边城市及主要劳务输出省市迁徙为主，节后则反向流动，长三角、珠三角和成渝等城市群人员流动较为密集。1月27日（正月初六）、2月6日（正月十六）前后将迎来客流高峰。
2023年春运将面临客流量高位运行、货运需求大幅增长、从业人员感染风险高、安全生产事故易发多发相互交织的形势和特点。一是春运客流大幅反弹。交通运输组织从低负荷状态迅速攀升到满负荷状态，将对交通运输运行管理、企业运营组织、服务保障能力水平等带来较大挑战。二是货运需求大幅增长。面对疫情“迎峰转段”新挑战，各地特别是农村地区对医疗物资需求加大，叠加今冬明春能源、粮食等重点物资，果蔬、肉禽等生活物资保障需求，干线运输、末端配送任务艰巨。三是疫情高峰与客流高峰交织，一线从业人员感染风险增加，实现客运枢纽不关停、线路服务不中断、物资运输不断链，保障行业持续稳定运行压力较大。四是交通运输安全生产隐患增多。2020年以来，受疫情反复冲击，客运场站、运输工具、从业人员长时间处于低负荷运行状态，加之春运期间易出现低温、寒潮、雨雪、冰冻等天气，交通运输安全生产面临传统风险与疫情衍生风险叠加的压力。
做好2023年综合运输春运工作，一是提高运输服务能力，确保旅客顺畅出行。运力调配方面，针对客流大幅增长重点线路和枢纽，提前科学安排班次计划，加大运力投放，做好运力储备。运输组织方面，加强不同运输方式之间、干线运输与城市交通间的客流、班次、时刻等衔接，避免发生旅客滞留。路网保畅方面，加强路网运行动态监测和信息发布，引导公众错峰避峰出行，提升异常情况处置能力，避免造成车辆拥堵。服务质量方面，积极关爱帮扶老幼病残孕等重点旅客，推广刷脸进站、扫码乘车等服务，提高进站和换乘效率，全力提升旅客出行体验，打造“暖心春运”。
二是强化物流保通保畅，确保重点物资运输。充分发挥物流保通保畅工作机制作用，保障交通“大动脉”和物流“微循环”畅通。医疗物资运输方面，加强供需对接保障，近期重点引导配送资源向农村下沉。末端配送民生保障方面，引导企业充实一线力量，保障上岗率，近期已有10余家骨干快递企业发布“春节无休服务”。重点物资保障方面，稳定煤炭铁路大通道运输，畅通11条公路运输主通道，落实北方四港优先安排电煤、LNG运输作业。
三是加强疫情防控处置，确保旅客放心出行。做好从业人员防护，保障一线人员防疫物资供应，落实《2023年春运期间防范和应对交通物流从业人员大面积感染新冠病毒工作指南》。提高突发疫情应急处置能力，建立从业人员轮岗备岗和跨区域调配等制度预案，确保突发情况下人员有序轮换、运力统筹调配。加强乘客个人健康宣传引导，旅行途中自觉戴口罩，主动不带病乘坐公共交通工具，最大限度避免疫情传播。
四是扎实落实安全生产，确保旅客安心出行。安全是底线、红线，更是生命线，要持续加强重点领域隐患排查治理。对所有投入春运的设施设备全面开展检查维护，坚决杜绝运输工具和设施带“病”运行，对所有投入春运的驾驶员开展安全培训，避免松劲懈怠、技能生疏等带来的风险。防范应对极端恶劣天气。建立气象快速通报和联动响应机制，完善应急预案，做好道路铲冰除雪、抢通保通、车辆分流引导，最大限度减轻可能诱发的次生灾害。
《光明日报》（ 2023年01月12日 15版）
